При оформлении ипотечного договора на покупку квартиры банк практически всегда требует проведения независимой оценки квартиры в специализированной оценочной компании, специально аккредитованной при банке для того, чтобы "открывать глаза" банку на залоговое имущество. Исключением в данном случае является только квартира в новостройке, цена на которую появляется в ипотечном договоре из договора долевого участия, либо договора переуступки прав. И все бы хорошо, процедура оценки налажена, но вот возникает квартира с перепланировкой, и начинаются проблемы...
С точки зрения банка квартира с перепланировкой обладает не просто объектом с нарушением, а становится претендентом на залоговое имущество с рискованной ликвидностью. Само собой, такие объекты стараются обходить стороной риэлторы, да и сами покупатели (с опытом) не торопятся рассматривать квартиры с перепланировкой для покупки в ипотеку. Но как быть, если квартира ОЧЕНЬ НУЖНА, и ипотека - необходимость?
В этом случае включается механизм индивидуального рассмотрения объекта потенциального залога, и в самом начале этого механизма находится независимый оценщик, проводящий оценку квартиры для банка. Соблазн скрыть перепланировку для оценщика всегда обладал определенной долей риска, но вот за последние несколько месяцев этот риск вырос сразу в несколько раз.
Внимание к квартирам с перепланировкой у банков становится все пристальней. А причина тому проста - участились случаи разрушения жилых объектов, даже на фоне постоянного ужесточения правил эксплуатации.
Чтобы минимизировать свои риски банки пытаются предъявлять к оценочным компаниям все более жесткие требования, беспощадно лишают аккредитации при выявлении нарушения. Ужесточение требований легко можно заметить на сайте Сбербанка в перечне оценочных компаний - сало много аннулированных аккредитаций.
Оценщики не заметят перепланировку? Круто. Но что дальше?
Как не попасться на проблемную квартиру и чем грозит смельчакам сговор с оценщиком?
Совет №1. Наверное это самый простой совет: в принципе не рассматривать в качестве варианта покупки квартиру с перепланировкой, даже согласованной. Не секрет что за последние 20 лет проектными организациями было выпущено огромное количество согласований перепланировок с "особенностями".
Риски: Нужны ли Вам проблемы с вашей квартиры по истечении времени, по результатам вскрытия нарушений в работе той или иной проектной организации?
Совет №2. Изучайте внимательно поэтажный план. По возможности сравните его с планом квартиры выше.
Риски: См. риски п.1
Совет №3. Ни в коем случае не соглашайтесь на рекомендации риэлтора провести сделку с оценкой в знакомой оценочной компании, которая сделает все как надо.
Риски: Во-первых такая оценочная компания может быть уже лишенной аккредитации, просто вы (а может и риэлтор) об этом еще не знаете. Закажете оценку, но отчет не примут, а саму сделку поставят на контроль в службе андеррайтинга банка. Попробуйте потом проведите сделку.
Во-вторых даже после оформления сделки Ваша перепланировка может легко вскрыться, и тогда ответственность за сокрытие ляжет уже не только на плечи оценщика, но и на Ваши. Оно Вам надо?
Еще один случай, когда закрывать глаза на перепланировку очень опасно - при оформлении закладной банка (квартира в новостройке). Будущие собственники торопятся с ремонтом в своей квартире, не получив свидетельства торопятся ломать перегородки. В итоге что происходит: оценочная компания неверно охарактеризовала перепланировку, либо вообще умолчала про ее наличие, а затем была лишена аккредитации и попала под службу безопасности банка. В итоге уже сам собственник становится виновником нарушения скрытия перепланировки. Как в такой ситуации себя поведет банк? Догадайтесь сами.